Energieausweis: alles Wichtige auf einen Blick

Der Energiepass (auch: Energieausweis) gibt Aufschluss über die energetische Beschaffenheit eines Hauses. Erfahren Sie, wann man einen Energieausweis benötigt, welche Unterschiede es gibt und wo Sie ein solches Dokument erhalten.  

Energieausweis: Wer braucht ihn?

Der Energieausweis hilft potentiellen Käufern oder Mietern dabei, den individuellen Energiebedarf eines Gebäudes richtig einzuschätzen. Verpflichtend wird der Energiepass immer dann, wenn Eigentümer eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten oder verkaufen möchten. Auch beim Neubau ist der Energieausweis mittlerweile Pflicht. 

Tipp: Sie planen, Ihre Immobilie umfassend energetisch zu modernisieren / sanieren? Wenn Sie im Zuge dessen eine energetische Gesamtbilanzierung gemäß EnEV durchführen lassen, benötigen Sie ebenfalls einen Energieausweis. 

Energieausweis: die Unterschiede

Der Energiepass ist ein vierseitiges Formular. Mieter, Pächter oder Käufer müssen ihn schon vor Vertragsabschluss einsehen können. Bei den meisten Online-Portalen gehört der Energieausweis fast immer zu den Pflichtangaben. Ohne ihn darf man dort erst gar kein Inserat erstellen. 

Je nach Gebäude- oder Nutzungsart unterscheidet man zwischen:

  1. dem bedarfsorientierten Energiepass und 
  2. dem verbrauchsorientierten Energiepass.

Verbrauchsorientierter Energiepass

Ein verbrauchsorientierter Energieausweis (Energieverbrauchsausweis) berücksichtigt die in den letzten drei Jahren tatsächlich verbrauchten Energiemengen für Heizung und Warmwasserbereitung. Diese Berechnungsmethode ist simpel und nachvollziehbar, hat jedoch den Nachteil, dass das individuelle Heiz-/Verbrauchsverhalten der Mieter die Werte stark beeinflusst. Auch nicht richtig erfasste Leerstände und Gesamtnutzungflächen können die Werte verfälschen. 

Der Verbrauchsausweis ist möglich für: 

  • Gebäude, bei denen Bauantrag nach dem 31.10.1977 gestellt wurde oder 
  • das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht wurde, 
  • Nichtwohngebäude sowie
  • sämtliche Gebäude mit mehr als 5 Wohnungen. 

Kosten

Für ein klassisches Einfamilienhaus müssen Sie mit etwas 50 bis 100 Euro kalkulieren. Bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Wohneinheiten können die Kosten bei rund 250 Euro liegen. 

Bedarfsorientierter Energiepass

Einem Energiebedarfsausweis liegen umfangreichere Berechnungen zugrunde, in die unter anderem die Dämmung der Außenwände, die Art der Heizungsanlage und vorhandene energetische Besonderheiten einfließen. Klimadaten, Nutzerverhalten und Raumtemperatur sind dabei standardisiert und nicht am tatsächlichen Verbrauch orientiert. Somit wird also ein theoretischer Energiebedarf abgebildet. 

Der bedarfsorientierte Energieausweis kommt für:

  • Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen (wenn der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und danach keine energetische Sanierung mehr erfolgte)
  • und Neubauten. 

Kosten

Beim Bedarfsausweis liegen die Kosten zwischen 300 und 500 Euro – vor allem, wenn es eine Ortsbegehung gibt. Bei sehr großen Gebäuden werden häufig Pauschalen (z. B. 300 Euro) vereinbart, die mit 30 bis 50 Euro pro Wohneinheit ergänzt werden.  “Online-Ausweise” sind zwar deutlich günstiger, allerdings auch unpräziser als solche, bei denen Sachverständige eine Vorortbegehung durchführen. 

Bei Wohngebäuden mit mehr als vier Wohneinheiten kann zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis gewählt werden. Eine Ausnahme gilt für Gebäude, die bereits nach dem Standard der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebaut oder modernisiert wurden. 

Ausnahmen: Wer braucht keinen Energieausweis?

Von der Ausweispflicht befreit sind: 

  • Gebäude mit Nutzflächen unter 50m²
  • Baudenkmäler
  • Gebäude speziellen Charakters, wie z. B. Ställe oder Gewächshäuser
  • Unregelmäßig genutzte, gekühlte, geheizte Gebäude (z. B. Ferienhäuser)

Energieausweis ausstellen lassen: so geht’s

Der Markt ist groß: Mittlerweile kann man sich relativ schnell online einen Energieausweis ausstellen lassen. Allerdings gibt es unter den Anbietern auch schwarze Schafe. Per GEG (Gebäude-Energiegesetz) dürfen nur Personen einen Energieausweis ausstellen, die eine besondere Qualifikation besitzen. Das sind beispielsweise Ingenieure, Physiker Handwerker und Architekten. 

Welche Daten muss man angeben?

Zur Erstellung eines verbrauchsorientierten Energiepasses benötigen die Anbieter die konkrete Adresse, das Baujahr der Immobilie sowie der Heizung, die Anzahl Wohneinheiten, Angaben zum prozentualen Leerstand und Infos zum Energieverbrauch der letzten drei Abrechnungszeiträume. Um einen bedarfsorientierten Energiepass zu erhalten, müssen Sie konkretere Angaben – beispielsweise zur Dachform, dem Gebäudegrundriss und dem Wandaufbau machen.  

Der Energieausweis enthält:

  • allgemeine Angaben zum Haus 
  • Infos zu den verwendeten Heizstoffen (Gas, Öl, Strom etc.) 
  • die Energiekennwerte des Gebäudes
  • eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H (bei aktuellen Ausweisen)

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