Wer seine vermietete Immobilie – egal ob Haus oder Wohnung – modernisiert, der kann die Kosten ggfs. auf seine Mieter umlegen. Allerdings gibt es gewisse Grenzen und Voraussetzungen.
Was gilt als Modernisierung?
Nicht jeder Umbau ist eine Modernisierung – jedenfalls nicht laut Mietrecht. Notwendige Reparaturen (Instandhaltung) zählen beispielsweise nicht dazu. Diese müssen komplett vom Vermieter gezahlt werden. Eine Umlage der Reparaturkosten (z. B. bei einer defekten, ohenhin störungsanfälligen Heizung) ist also nicht zulässig.
Als Modernisierung gelten hingegen Maßnahmen, die nachhaltig Primär- oder Endenergie einsparen, den Gebrauchswert sowie die Wohnqualität nachhaltig erhöhen. Exakt definiert sind Modernisierungsmaßnahmen in § 555b BGB.
Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen:
- Einbau neuer Fenster zwecks energetischer Sanierung
- Einbau von Wasserzählern
- Balkonanbau
- Installation einer Solaranlage (Photovolatik, Solarthermie)
- Austausch der gesamten Heizung
- Schallisolierung durch moderne Fenster und Türen
- Installation von Rauchmeldern
- Einbau eines Aufzugs
Nicht jede Modernisierung auf Mieter umlegbar
Allerdings darf auch nicht jede Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umgelegt werden. Modernisierungen, die das Ziel haben, Primärenergie zu sparen (ökologisches Heizsystem, Solaranlage etc.) oder neuen Wohnraum zu schaffen (Anbau) müssen vom Vermieter selbst getragen werden – können also NICHT auf die Mieter umgelegt werden.
Das Problem dabei: Spart die eigentlich nicht umlagefähige Maßnahme zusätzlich Endenergie ein (geringerer Verbrauch), dann ist der Vermieter dazu berechtigt, die Kosten in Form einer Mieterhöhung auf die Mieter umzulegen.
Mieterhöhung nicht unbegrenzt möglich
Seit der Mietrechtsreform, die am 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist, gelten sog. Kappungsgrenzen. Das bedeutet konkret: Innerhalb von 16 Jahren dürfen die Mietkosten nach eine Modernisierung um nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter angehoben werden, wenn die Miete zuvor bei über 7 Euro / m² lag. Bei einer niedrigeren Ausgangsmiete wären maximal zwei Euro Erhöhung pro Quadratmeter Wohnfläche zulässig.
Gut zu wissen: Mieterhöhungen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen, können unabhängig von der Mietpreisbremse erfolgen. Auch die Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete wird nicht angerechnet. Wurde im Mietvertrag eine Index- oder Staffelmiete vereinbart, können Kostenumlagen nach Modernisierungsmaßnahmen unzulässig sein. Gleiches gilt, wenn der Ausschluss einer solchen Umlage vertraglich zwischen Eigentümer und Mieter definiert wurde.
Maximal 8 % der Modernisierungskosten dürfen Vermieter dauerhaft auf die Jahresmiete ihrer Mieter umlegen. Öffentliche Förderungen und Zuschüsse sind ebenso wie Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen von der Umlage abzuziehen.
- Bei kleineren Maßnahmen, die ein Vermieter auf die Mieter umlegt, muss dieser jene Kosten, die innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren entstehen, anrechnen.
- Hat ein Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung gemäß vereinfachten Verfahren geltend gemacht, darf er innerhalb des 5-Jahres-Zeitraums die Miete nicht weiter erhöhen. Eine Ausnahme gilt bei gesetzlich vorgeschriebenen Modernisierungen sowie solchen, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurden – aber nur sofern die letzte Modernisierungsmieterhöhung über zwei Jahre zurückliegt.
Was bedeutet vereinfachtes Verfahren?
Sollten die Modernisierungskosten 10.000 Euro pro Wohneinheit nicht übersteigen, können Vermieter pauschal 30 % von em geltend zu machenden Betrag für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen abziehen.
Mieterhöhung muss angekündigt werden
Sobald die Modernisierung durchgeführt wurde, müssen Vermieter die entstandenen Kosten schriftlich erklären und darauf basierend die Mieterhöhung geltend machen. Mieter müssen die erhöhte Miete erst drei Monate nach Eingang der sog. Erhöhungserklärung zahlen.
Im Übrigen muss auch der geplante Umbau rechtzeitig (spätestens drei Monate vor Beginn) angekündigt werden. In den Schreiben sind auch die voraussichtlichen Kosten zu nennen. Lediglich sehr kleine Maßnahmen – sog. Bagatellmaßnahmen – wie der Einbau eines Wasserzählers müssen Vermieter nicht zwingend ankündigen. Allerdings darf die Gesamtmiete hierbei nicht um mehr als 5 % steigen.
Müssen Mieter Modernisierung dulden?
Für gewöhnlich müssen Mieter Modernisierungen tatschlich einfach aktzeptieren. Allerdings gibt es wie so oft Ausnahmen. So können sich Mieter gegen eine geplante Maßnahme wehren, wenn dadurch eine besondere Härte entstehen würden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Vermieter kurz vor dem Auszug einer Mietpartei modernisiseren oder im Winter die Fenster wechseln möchte. Auch bei Krankheit und in speziellen Lebenssituationen (z. B. der Schwangerschaft) können Mieter erfolgreich gegen Modernisierungsmaßnahmen angehen. Dazu muss man sich jedoch unmittelbar nach Eintreffen der Modernisierungsankündigung beim Vermieter melden und diesem die persönliche Situation schildern.
