Modernisierung, Instandsetzung, Sanierung: Was ist der Unterschied?

Instandsetzung, Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung: Begriffe, die gerne miteinander vermischt werden – teilweise zurecht, oft jedoch zu unrecht. Lernen Sie die Unterschiede kennen.

Die Modernisierung

Bei der Modernisierung werden bestimmte Ausstattungsmerkmale einer Immobilie auf den neuesten Stand gebracht. Dies ist beispielsweise bei der Erneuerung einer veralteten Heizung, dem Einbau von isolierten Fenstern und Türen oder der Installation eines Fahrstuhls der Fall. Auch die Optimierung gewisser Sicherheitsstandards im Bereich Einbruchschutz kann zur Modernisierung gezählt werden. Der Begriff Modernisierung spielt ürbigens eine zentrale Rolle bei der Frage, welche Kosten Vermieter auf die Mieter umlegen können.  

§ 555b BGB definiert eine Modernisierung wie folgt:

  • durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  • durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  • durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  • durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  • durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  • die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  • durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Die Instandhaltung und Instandsetzung

Von einer Instandsetzung ist immer dann die Rede, wenn Bauelemente und Einrichtung auf den Stand gebracht werden, der zum Zeitpunkt der Wohnungs- oder Hausübergabe/-übernahme vorherrschte. Einfach ausgedrückt: Wenn etwas kaputt geht oder deutlich an Wert einbüßt, wird es (wieder) instandgesetzt. 

Vermieter sind sogar gesetzl. dazu verpflichtet, den Wohnstandard zu halten und entsprechend für die Kosten der Instandhaltung aufkommen. Die Kosten sind also durch die Miete gedeckt und können in der Regel nicht gesondert auf die Mieter umgelegt bzw. für eine Mieterhöhung herangezogen werden – auch nicht in Form von Betriebskosten. 

Eine Ausnahme bilden jedoch Wartungskosten für Heizung, Aufzug, Gartenpflege und Co. Insbesondere die laufenden Kosten gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) müssen nicht gesondert vertraglich geregelt werden und sind von Mietern zu dulden.

Sanierung

Die Sanierung ist in der Regel umfassender als eine Instandsetzung. Ein klassisches Beispiel ist die Kernsanierung, bei der auch in die veraltete Bausubstanz eingegriffen wird. Allerdings ist die Modernisierung meist Teil einer umfangreichen Sanierung. Hier beginnen sich die Begrifflichkeiten entsprechend zu vermischen / ergänzen. 

  • Dachsanierung
  • Fassadensanierung
  • Energetische Sanierung
  • Fassadensanierung
  • Fenstersanierung
  • Deckenbalkensanierung

Auch nach der Sanierung werden die Mieten in vielen Fällen erhöht. Zugleich sinken jedoch die Nebenkosten – zum Beispiel aufgrund der Energieeinsparung bei der Warmwasserversorgung und Gebäudeheizung.

Förderung fast immer möglich

Bei der Sanierung denkmalgeschützter Altbauten werden Eigentümer ggfs. von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz, den Landesdenkmalämtern sowie der örtlichen Denkmalschutzbehörde finanziell unterstützt. 

Bei der energetischen Sanierung bzw. Modernisierung von Immobilien ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Ansprechpartner Nummer eins. 

Die staatliche Förderbank unterstützt ferner den altersgerechten Umbau sowie die Implementierung von Sicherheitssystemen. Zur Verfügung stehen sowohl direkte Zuschüsse als auch zinsgünstige Förderkredite.

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